Lakiryhmässä käytiin taannoin keskustelua varainsiirtoverolla kikkailemisesta ensiasunnon oston yhteydessä. Koska asia aina silloin tällöin nousee pintaan, tässä hieman tietoa aiheesta esimerkkilaskelmien kera.
Varainsiirtoverolain (931/1996) mukaan kiinteistön ja arvopaperin luovutuksesta on maksettava varainsiirtoveroa siten kuin ko. laissa säädetään. Lain rakenne on hieman erikoinen: 2 luku sääntelee kiinteistön luovutuksen verotusta, 3 luku puolestaan arvopaperin luovutusta.
6 §:n mukaan veroa suoritetaan 4 % kiinteistön (esim. omakotitalon) myyntihinnasta. Vastaavasti 20 §:n mukaan arvopaperin (kerrostalohuoneiston asunto-osakkeiden tms.) verokanta on 1,6 prosenttia. Nämä luvut sinänsä ovat varsin suoraviivaisia, eikä asiaan liity merkittäviä verosuunnittelullisia näkökohtia.
Kiinnostavaksi homma käy, kun peliin otetaan ensiasunnon vapaus varainsiirtoverosta. Lyhyesti sanottuna: ensimmäisestä hankitusta asunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli ostaja on 18-40-vuotias ja ottaa asunnon omaan asuinkäyttöönsä. Lisäksi asunnosta tai kiinteistöstä on täytynyt hankkia vähintään puolet. Avainasemassa verosuunnittelun näkökulmasta on sana ensimmäinen. Lain mukaan ensimmäinen nimittäin tarkoittaa: "ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista" (11 §, 25 §).
Eräs tapa hyötyä edellä kuvatusta mallista on nykyisin jonkin verran käytetty 51/49-omistus. Ajatuksena on, että puolisoiden ostaessa ensiasunnon toinen hankkii 51 prosenttia asunnosta ja toinen vastaavasti 49 prosenttia. Kannattavuus perustuu pitkälti siihen, että todennäköisesti parin ostama seuraava asunto on kalliimpi, jolloin toisen osapuolen veronvähennysoikeutta kannattaa "säästää". Tehdään yksinkertainen laskelma aiheesta.
Oletetaan ensiasuntona hankittavan kerrostalokämpän olevan 120 000 euron arvoinen. Puoliso A ostaa asunnosta 51 % ja puoliso B 49 %. A saa ensiasunnon oston vuoksi verovapauden, joten hän ei maksa varainsiirtoveroa. B puolestaan ei hankkinut asunnosta vähintään puolia, joten hän joutuu maksamaan varainsiirtoveron omasta kauppasumman osastaan (1,6 % * 49 % * 120 000 e = 940,80 e).
A ja B ostavat myöhemmin (ennen 40 vuoden ikärajaa) isomman, 200 000 euron kerrostaloasunnon. Nyt B hankkii asunnosta 51 % ja A vastaavasti 49 %. B:llä on edelleen varainsiirtoveron vähennysoikeus jäljellä, joten hän ei maksa varainsiirtoveroa, mutta A maksaa: 1,6 % * 49 % * 200 000 = 1 568 e).
Yhteensä A ja B maksoivat siis veroa 2 508,80 euroa. Jos he olisivat ostaneet molemmat asunnot 50/50-jaolla, ensimmäinen osto olisi mennyt täysin verottomana. Jälkimmäisestä asunnosta olisi kuitenkin läpsähtänyt 1,6 % * 200 000 = 3 200 euron veropotti - verohyöty oli siis 3 200 - 2 508,80 = 691,20 euroa. Hyvällä sijoittamisella tuon summan olisi tosin voinut säästää korkojenkin kautta - 51/49-mallissahan osa varainsiirtoverosta on maksettava aiemmin. Tässä esimerkissä verosuunnittelu ei siis välttämättä tuota loppujen lopuksi mitään nettohyötyä.
Edellä olevasta esimerkistä ei kuitenkaan saa täydellistä kuvaa mahdollisuuksista. Usein toinen pariskunnan osapuolista on ennustettavasti hyvätuloisempi, ja toisaalta myöskin ostettava asunto voi olla huomattavasti kalliimpi kuin esimerkissä. Myös siirtyminen omakotitaloasumiseen vaikuttaa verokannan muuttuessa.
Oletetaan toisessa esimerkissä, että A:n ja B:n ensiasunto ja omistusosuudet olivat kuten yllä (120 000 euron kerrostaloasunto; A:lla 51 % ja B:llä 49 %). Toisena asuntonaan he hankkivatkin 300 000 euron omakotitalon siten, että B ostaa asunnosta 70 % ja A vastaavasti 30 %. A maksaa jälkimmäisessä tapauksessa veroa 4 % * 30 % * 300 000 = 3 600 e, jolloin pariskunnan maksamaksi yhteisveromääräksi tulee 3 600 + 940,80 = 4 540,80 e. Ilman 51/49-ratkaisua he olisivat maksaneet omakotitalostaan 4 % * 300 000 e = 12 000 e veroa - tässä etu oli siis 7 459,20 euroa. Sillä summalla ostaa jo ihmeesti tapettia.
Edellisissä laskelmissa ei tietenkään huomioida luonnollisia riskejä kuten liittojen hajoamisia ja vastaavia tekijöitä. Myöskään todellista säästöä ei voi laskea aivan näin yksinkertaisesti, koska se ensiasunnosta maksettu 940,80 euron veropotti tuottaisi esimerkiksi 5 %:n korolla 15 vuodessa reilun 1000 euroa korkoja - toisaalta viiden prosentin turvalliseen korkoon pääseminen vaatii hyvää sijoittamista. Luvuista ja laskelmista pitäisi kuitenkin irrota käsitys siitä, miksi 51/49-malli voi joskus kannattaa.